지난 8월말부터 시행되고 있는 도시 및 주거환경정비법(개정), 재건축판정 안전진단기준(개정), 정비사업조함설립추진위원회(개정), 정비사업 시공자선정기준(제정) 및 주택재건축정비사업조합 표준정관(개정)이 재건축 안전진단을 강화하고 있을 뿐만 아니라 사업절차를 투명화함에 따라 앞으로 투기세력 등에 의해 무분별하게 재건축을 강행하는 사례가 상당수 사라지게 되었다.
이에 따라, 무분별한 재건축 추진을 빌미로 한 주택시장의 불안이나 비리유발 등도 상당히 없어질 것으로 보인다.
앞으로 재건축사업을 추진하는데 있어서 혼선이 없도록 달라지는 점과 주요 내용들을 재건축사업의 진행 경과에 따라 설명하고자 한다.
▲ 투기세력에 의한 무분별한 재건축 추진과 집값불안을 방지
재건축 사업 전반에 걸쳐 각종 이권의 개입으로 재건축의 필요성이 없는 정비구역의 경우에도 소수의 추진주체와 각종 용역업체 등 이권단체들의 결탁에 의해 사업이 추진되어 많은 문제점이 야기되어 왔었다.
또한, 투기세력에 의한 재건축 강행에도 불구하고 주민의 의사를 사업진행에 정확히 반영할 수 있는 제도가 없어, 투기세력에 의해 주민의 의사가 왜곡(서면결의서 매수 등)되고 왜곡된 의사를 기초로 한 사업추진으로 발생하는 피해는 조합원에게 전가되는 악순환이 계속되어 왔다.
이에 3.30 부동산 대책에서 밝힌바와 같이 재건축 사업의 투명성을 제도적으로 보장함으로써 각종 용역업체와 투기세력의 이권개입을 차단하여 불필요한 재건축사업이 용역업체 및 투기세력의 주도로 강행되는 사례를 사전에 방지함과 동시에, 사업의 추진이 필요한 경우에도 투명성 제고를 통해 조합원 부담금을 감소시키고 분양원가를 낮추어 재건축 사업이 집값 상승의 요인이 됨을 방지하고자 그간의 제도 개선을 추진하여 왔다.
▲ 추진위원회 운영의 투명성 확보와 용역업체의 이권개입 사전차단
그간 추진된 제도개선과 관련하여 개별 추진위원회의 운영에 있어 주의해야 할 주요 내용은 다음과 같다.
① 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 얻어야 함에도 이에 위반하여 추진위원회를 구성·운영하는 경우(승인 전 추진위원회를 표방하고 운영하는 경우를 포함) 도정법 제85조제3호에 의하여 형사처벌의 대상이 된다.
② 추진위원회 단계에서는 추진위원회의 업무에 벗어나는 일체의 용역업체를 선정할 수 없으며, 이를 위반한 행위의 경우 조합으로 민사상 권리 의무가 승계될 수 없도록 제한된다.
③ 사업시행인가 전 추진위원회 단계에서 시공자를 선정할 경우 동법 제84조의2제1호에 의해 형사처벌의 대상이 된다.
④ 주민총회의 구성을 의무화하고 의결사항을 대폭 강화 하여 주민총회의 의결사항임에도 이를 거치지 않을 경우 도정법에 의한 효력이 발생하지 않도록 하였다.
⑤ 추진위원회 설립승인을 얻어 운영 중인 경우라 하더라도 추진위 구성에 동의한 자의 2/3이상 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있도록 하여 대체사업(리모델링 등)으로의 전환할 수 있도록 하여 일부 추진위원과 용역업체와의 결탁에 의한 사업의 강행을 저지할 수 있도록 하였다.
⑥ 8. 25일 고시된 「정비사업조합설립추진위원회 운영규정」은 8. 25일 이전에 기 승인 받은 추진위원회의 경우에도 모두 적용되는 것이며, 이는 개별 추진위원회가 새로운 고시에 따라 운영규정 변경절차를 거치지 않더라도 동일하다. 따라서 앞서 서술한 주의사항의 경우 모든 사업에 전면적으로 적용된다.
추진위원회 운영규정 개정을 통한 기대 효과는 다음과 같다.
ㅇ 소수의 추진위원들과 용역업체의 결탁으로 주민의 왜곡된 의사를 형성하여 사업의 필요성이 검증되지 않은 지역에서 무분별한 정비사업의 추진이 억제되고, 각종 업체의 불법적 기대를 불식시켜 로비자금 등으로 소모되던 매몰비용이 대폭 감소될 것으로 기대된다.
▲ 안전진단의 객관성·신뢰성을 제고
그 동안 형식적으로 이루어지던 재건축 안전진단이 훨씬 더 객관적이고 공정하게 실시된다.
① 예비평가 기관을 시·군의 평가위원회에서 시설안전기술공단 등 공공기관으로 변경하여 형식적인 통과의례에 불과하던 예비평가를 전문성과 역량을 갖춘 기관에 의한 실질적인 평가가 될 수 있도록 하였다.
② 안전진단 평가항목에 있어 주관적 항목인 비용분석의 비중을 줄이고 객관적인 항목인 구조 안전성의 비중을 높여, 안전진단 판정의 자의성을 줄이고 객관성을 높여 재건축사업이 필요성과 적정성을 확보한 가운데 이루어 질 수 있도록 하였다.
안전진단 기준 개정을 통한 기대 효과는 다음과 같다.
통과의례로 여겨지며 형식적으로 운영되던 안전진단이 재건축의 필요성과 적정성의 확보라는 제도 본연의 역할을 수행하여, 불필요한 재건축이 투기세력에 의해 진행되는 것을 방지 할 수 있을 것으로 기대된다.
▲ 조합의 시공자 선정시 절차의 투명화
조합의 시공자 선정에 있어 개정 법률과 새로이 고시한 「정비사업의 시공자 선정기준」에 따라 달라지는 점은 다음과 같다.
① 시공자의 선정은 사업시행인가를 받은 후 조합총회의 의결을 거쳐 선정하여야 한다. 이 점에 관하여는 8.25 개정 도정법의 시행과 무관하며, 8.25 이전의 추진위원회가 결정한 시공자의 경우에도 재건축사업 재개발사업을 막론하고 도정법에 의한 시공자 선정의 효력을 가질 수 없어 무효이다.
- 또한 사업시행인가 이전에 시공자를 선정하거나, 경쟁입찰에 의하지 않고 시공자를 선정할 경우 도정법 제85조제3호에 의해 형사처벌을 받게 된다.
② 「정비사업의 시공자 선정기준」제정 고시로 인해 시공자를 선정하기 위한 조합총회의 의결시 서면결의서에 의한 참여는 제한을 받게 된다.
- 즉 과반수의 조합원이 직접 참여하지 않는 한 총회의 의사를 진행할 수 없도록 하고, 다만 의사진행 정족수를 충족한 경우에 한하여 서면결의서에 의한 경우도 의결정족수에는 산입되게 된다.
③ 건설업체로 하여금 합동홍보설명회 2회 이상 의무적으로 개최하도록 하는 반면 임직원 및 홍보요원 등을 통한 개별홍보행위, 사은품 및 금품 등 제공행위는 금지된다.
④ 제한경쟁의 경우 5인 이상 입찰참여시, 지명경쟁의 경우 5인 이상 지명하여 3인 이상 입찰참여시, 일반경쟁의 경우 2인 이상 입찰에 참여한 경우 유효한 경쟁입찰이 되는 것으로 규정하여 입찰참여업체 수의 하한을 제한하였다.
⑤ 주의할 점은 8.25 이전에 이미 시공자를 선정한 경우에도 시공자를 변경하고자 하는 경우에는 새로운 고시의 내용에 따라야 하며, 절차를 진행 중에 있는 경우에도 향후의 절차에 관해서는 고시에 맞추어 진행하여야 한다는 점이다.
「정비사업의 시공자 선정기준」 제정 고시를 통한 기대 효과는 다음과 같다.
ㅇ 건설업체의 시공권확보를 위해 소비되던 막대한 로비자금과 홍보자금이 조합원의 부담금으로 전가됨으로 인해 분양원가를 상승시키고 궁극적으로 주변 집값의 동반 상승 요인으로 작용하는 것이 차단되고, 건설업체의 초기 개입으로 인한 불필요한 정비사업이 불법적 이익에 대한 기대로 강행되는 사례가 상당히 줄어들 것으로 기대된다.
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